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¿Hay alternativas a Privalore?

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Mensaje antiguo 14-08-2018, 10:07   #11
hester
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titulo

Yo estoy en 4 proyectos. En el de Ayala no entré por la razón que exponeis, un tanto alto el precio para segunda mano por muchos acabados que tengan. Las zonas comunes no acompañan.
Tengo uno que lleva más de un año y me temo que la rentabilidad será muy justa.
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Mensaje antiguo 14-08-2018, 12:31   #12
SSA
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Gracias Hester. Ahora que lo mencionas tienes razón....viendo los plazos de anteriores oportunidades, es mejor no contar con los 8 meses que anuncian en la publicidad, porque la mayoría de las oportunidades se han ido casi al doble de tiempo (están entre los 10 y los 16 meses)
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Mensaje antiguo 23-08-2018, 23:40   #13
SSA
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Me han dado respuesta desde PRIVALORE (podéis leerla en el FORO de su oportunidad de AYALA 117) y casi tengo aún más dudas que antes. Les he contestado y consultado estas nuevas dudas.

Inicialmente tenía clarísimo invertir con ellos, pero conforme profundizo y analizo más el tema, creo que originalmente las oportunidades tenían objetivos más reales y costes más ajustados, pero en las últimas oportunidades creo que se les está yendo de las manos….objetivos altísimos y costes disparados, que no sé cómo van a acabar!!!!!!!!!.

El hecho de que los costes estén disparados, implica un riego elevadísimo puesto que elevan la cifra objetivo haciendo mucho más difícil la venta y en el escenario actual, una vez el mercado se ha estabilizado después de 2 años de importantes subidas, el beneficio que se obtiene de la venta en estas operaciones, ya no proviene en tanta medida sólo de la revalorización de la vivienda, como lo ha hecho en estos 2 últimos años, sino que interviene en gran medida la optimización de los costes de la obra….y esa optimización de los costes de obra es imposible de llevar a cabo contratando la obra completa a una Constructora (ellos no son constructora!!!) y contratando a su vez Arquitectos para la parte de Proyecto, Licencias de Obra, Dirección Facultativa, etc (tampoco disponen de personal técnico en plantilla…o si disponen de ellos, no los utilizan para estas funciones porque según las cuentas de la Oportunidad lo subcontratan)

Por otro lado, si analizamos sus Comisiones como GESTORES del Proyecto para esta oportunidad, ingresan 80.275 €, desglosados en concepto de Comisión Ordinaria (32.289 €) + 23.461 € (Comisión Gestión) + 24.525 € (Comisión Prefinanciación), lo que supone una Comisión total del 14% sobre el precio de venta de la vivienda, lo cual me parece elevado.
A parte obtienen otros 7.686 € como INVERSORES, a razón del 24% que mantienen de Capital……por lo tanto, invierten 126.000 y obtienen un beneficio de 87.961 €….es decir un Resultado de Explotación Directa del 70%!!!!

Si me decidiera a participar como inversor, me daría igual su beneficio mientras cumplan con entregarme el mío….pero un resultado de explotación así es más propio de los tiempos de la Burbuja Inmobiliaria……y ya sabemos cómo terminan las Burbujas, perdemos todos!!!!

Otra cosa que me crea dudas es que hasta hace relativamente poco, se mantenían como inversor con el 65% de su coste (así lo reflejan por ejemplo en la hoja previa que acompaña al modelo de contrato que te descargas en su web) y ahora sólo mantienen el 24% (¿porqué ahora su compromiso es menor????)….en teoría, porque dejan más espacio al inversor, pero la realidad yo creo es que eso les permite liberar capital para acometer nuevas oportunidades….eso sí, aunque su participación sea sólo del 24%, si se quedan con el 50% del resultado del Proyecto (la llamada Comisión Ordinaria)

Por último, me queda la duda de si finalizada la inversión rinden cuentas ante los inversores. Es decir, ¿detallan y justifican mediante facturas y/o justificantes bancarios cada uno de los gastos?
(en el contrato modelo habla simplemente de “calcular el resultado del proyecto”)
Me pregunto esto, porque además de los sobrecostes detectados referentes a la obra (que entiendo que se deben a una estrategia de gestión y no a beneficios encubiertos???????), hay otros gastos como por ejemplo el ITP que es de un 2% y no de un 3% (ahí ya hay 3.750 € de coste estimado que no es real) o la Plusvalía Municipal, que en un escenario normal (venta antes de 12 meses) sería de 0 € (otros 5.000 € de “clavo”) que entiendo deben de justificar al Inversor.

En fin, creo que en sus origines invertir en las oportunidades de PRIVALORE ha sido interesante, pero quizás desde este 2018 soy bastante escéptico a lo que pueda ocurrir…..lo mismo pasó con HOUSERS, que inicialmente empezaron haciendo bien las cosas, pero en cuanto crecieron se torcieron bastante.
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Mensaje antiguo 24-08-2018, 10:31   #14
hester
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Lo primero muchas gracias por la información que nos estas aportando, que dicho la verdad desconocía, pero que al mismo tiempo intuía porque este negocio no se puede soportar con una simple comisión de éxito (que a primera vista parece que es lo que únicamente se quedan).
Siempre analice los business case de las oportunidades, es verdad que sin mucha profundidad, y nunca los terminé de entender ni de cuadrar en su totalidad (me pasa igual con los de Inveslar, aunque en esta plataforma no estoy).
Siendo muy simple, la realidad es tozuda y ellos tienen que ganar dinero al final del año. Si no les sale las cuentas terminaremos todos por tener problemas. Al final de la oportunidad, al liquidar la operación al inversor le llegaba el 10%-15%, rentabilidad que a todos más o menos nos parece bien y seguro que sobre esta premisa ajustan sus business case.
¿Esto se puede mantener en el tiempo? Estoy contigo, seguro que a corto si y a medio empiezo a dudar. Los precios siguen subiendo y el segmento que trabajan (alto standing) es el que mejor está funcionando y donde más margen hay porque si yo compro un piso de 300.000€ un 5% de más lo miro, pero en 600.000 ese mismo 5% el comprador posiblemente no lo miré tanto y además ese porcentaje es en euros el doble que va directamente a beneficio de la oportunidad.
Digamos la verdad mientras ellos ganen dinero seguro que nosotros ganaremos dinero, si ellos a día de hoy tiene mucho margen, mejor, más tiempo podrán aguantar en el negocio y el inversor tendrá menor riesgo. Si ellos dejan de ganar dinero nosotros seremos los primeros en ver volar nuestros ahorros.
Por último reiterar el agradecimiento en tú trabajo y en la información que nos estás aportando, que en mi caso afianza las creencias que tenía.
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Mensaje antiguo 24-08-2018, 12:11   #15
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Yo también te lo agradezco. Con lo que dices ya estoy alerta. De momento no puedo hacer mucho, ya que en los 2 proyectos que he entrado están en marcha, veremos si cumplen o no. Si realmente dan un 10-15% para el inversor... por mi como si se quedan ellos el 80% sin poner en riesgo la continuidad del negocio.
__________________
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Mensaje antiguo 24-08-2018, 18:19   #16
hester
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Pues hoy mismo he recibido email de confirmación de venta de una oportunidad que tenía, Privalore da un 7,1%.
La oportunidad en neto después de impuesto y retención me arroja un "modesto" 4,2% después de impuestos (retención IRPF y ITPAJD).

Tenía claro que el IRPF se come un 19% de la rentabilidad bruta pero el ITPAJD se come en este caso otro 18%.

Es la primera oportunidad de 4 que tengo abiertas que se cierra y honestamente quedo un tanto decepcionado,

Última edición por hester; 24-08-2018 a las 18:31.
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Mensaje antiguo 24-08-2018, 18:46   #17
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Correcto, un 4,27% también desmotivado.
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Mensaje antiguo 24-08-2018, 18:51   #18
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Gracias por el dato que aportais.....ni una cuarta parte del 17,6% que publicitan en grande en la página principal de su web!!!!!...se me están terminando de quitar las ganas de meterme en las oportunidades de Madrid
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Mensaje antiguo 24-08-2018, 20:01   #19
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Mensaje de SSA
ni una cuarta parte del 17,6% que publicitan en grande en la página principal de su web!!!!!
¿No es más correcto decir "ni la mitad del 17.6% que publicitan"? (o, "casi la mitad del 17.6% que publicitan", por eso de ver el vaso medio lleno)
Lo comento porque si no me equivoco las plataformas ponen la rentabilidad bruta, sin restarle el % de retención a Hacienda, posibles comisiones de la plataforma, fallidos...
__________________
La única información fiable es aquella que procede del ente oficial correspondiente. Mis comentarios simplemente reflejan lo que yo creo, pudiendo estar equivocado.
Ronin46 está desconectado   Responder citando
Mensaje antiguo 24-08-2018, 20:42   #20
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Exclamation Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

En el caso de Privalore no....al 17,6% que publicitan (bien grande por cierto!!!!!) sólo habría que restarle la retención del IRPF y el ITPAJD....las comisiones de la Plataforma está incluidas en los costes.

....pero vamos, que igualmente si soy correcto como sugieres y me prometen 10 y me dan 4,5 mi mosqueo sería proporcional al tamaño de fuente de los textos de su publicidad con el 17,6...:chatte rbox:
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