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Apalancamiento, vosotros que hariais ????

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Mensaje antiguo 08-04-2018, 22:17   #11
hester
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Mensaje de forofintech
Te subo un modelo donde puedes ver que no es rentable. Todo ello, sin tener en cuenta impagos de inquilinos ni mayores desgracias.
Mensaje de forofintech
Te subo un modelo donde puedes ver que no es rentable. Todo ello, sin tener en cuenta impagos de inquilinos ni mayores desgracias.
Gracias por el excel pero nadie invertiría 360.000€ para un alquiler de 1.200€ creo que no es lo más acertado.

Por mi parte no quiero polemizar porque no estoy aconsejando a nadie invertir en pisos para alquilar, de hecho hacer lo que yo voy a hacer no es ni mucho menos aconsejable por temas obvios de diversificación.

Pero honestamente "mis" números no son los del excel, sin problema te dejo los míos.
Datos a 31/12/2017.
Comprado en jul2004, ingresos desde esa fecha 110.041€
Gastos 105.337€, de los que 78.014€ son hipoteca.
Según mis cuentas es un 4,50% de rentabilidad.

Decir que es importante el tema de la revalorización del activo que se pueda dar (o no) que de momento estamos olvidando.

El tema de la declaración de hacienda, todo siempre legal desde mi punto de vista están bastante ajustados los rendimientos dado que te puedes imputar el 3% de valor del piso como depreciación y los intereses de la hipoteca, además de los gastos, .. sobre estos ingresos hay una reducción considerable en la declaración. Así que está muy lejos del 19% de rendimientos del capital mobiliario.

Posiblemente no sea la mejor inversión y si hubiese estado invertido en el mercado americano o quién sabe si en oro o en las criptomonedas ahora estaría forrado.

Última edición por hester; 09-04-2018 a las 00:34.
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Mensaje antiguo 08-04-2018, 22:23   #12
hester
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Mensaje de melqui
Se agradece mucho vuestras opiniones, todos podemos aprender mucho de todo esto, yo personalmente estoy mas a favor de forofintech ya que tengo varios familiares con problemas por alquilar pisos ( impagos, ocupas, gastos, etc.. ) , alguien dijo una vez:



---Fijaros en que los Bancos y las Inmobiliarias nunca compran el local que ocupan, por que será ?????, es mas alquilan incluso el mobiliario y cuando la cosa va mal, simplemente se van.

-Me interesa el rumbo que estaba tomando todo esto, pero yo queria saber sobre el " Apalancamiento ", jajajaja...., y por poco se lia una batalla campal, pero bueno tendre que esperar alguna opinion mas....

Saludos.

El tema de que las empresas no tienen locales ni edificios en propiedad es porque les interesa estar de alquiler y poder desgravar el alquiler como gasto, en caso contrario les imputan al igual que a nosotros en el impuesto de sociedades como un ingreso el uso y disfrute de sus edificios.

En cuanto a inversiones apalancadas tienes los derivados financieros, como son las opciones y futuros. También tienes el mercado Forex, el mercado más líquido del mundo donde hay gente que se ha forrado.

Esto si es opinión, yo escaparía de los apalancamientos, lo mejor que t puede pasar es que pierdas solo tu posición inicial.

Saludos,
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Mensaje antiguo 08-04-2018, 22:42   #13
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Mensaje de hester
Gracias por el excel pero nadie invertiría 360.000€ para un alquiler de 1.200€ creo que no es lo más acertado.

Según mis cuentas es un 4,50% de rentabilidad.
En el excel te he puesto datos de ejemplo de mi zona. Un 4,50% no está mal pero yo prefiero diversificar en plataformas de real estate (en el foro hay varias) con rentabilidades de doble dígito y evitar líos. Me gusta el sector y el hecho de tener un colateral como garantía, pero no concentro mi inversión en un único activo pues tiene mucho riesgo. En estas plataformas, como sabes, puedes invertir en cientos de activos y reducir el riesgo.

Saludos
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Mensaje antiguo 08-04-2018, 22:50   #14
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Mensaje de melqui
Pues vereis, hace unos meses decidi pedir un credito para usarlo de apalancamiento en Crowdlending..., me lo concedieron con un interes del 6,11% y me parecio bastante bien, ya que yo podria invertir al 13% aproximadamente y sacarle el doble de beneficio, aunque luego viene hacienda y realmente no te queda el doble..., el caso es que, en dos meses me cumple un " plazo-fijo " de un banco y puedo cancelar este credito y sin ningun tipo de gastos de cancelación.

Mis inquietudes son:

-me conviene realmente cancelar este prestamo ?

-lo canceló y así evito la letra mensual de 386€, que mes a mes parece que fastidia un poco mas ?

-por favor, vosotros realmente que hariais ??

un saludo, y agradezco vuestra sincera opinión.
Yo lo cancelaría. Me gusta dormir tranquilo aunque es muy buena idea y apuesto por los originadores más solventes de Mintos y te saldrá bien.
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Mensaje antiguo 08-04-2018, 23:57   #15
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Yo tengo apalancamiento, gracias a un depósito promocional al 4% sin gastos adicionales de ningún tipo

Puse un 25% de capital propio y un 75%. Ahora la proporción es 30%-70%, gracias a las amortizaciones (mi préstamo amortiza más capital que los que yo presto porque lo que me amortizan, lo reinvierto en nuevos préstamos)

Con esa proporción, si los préstamos te salen mal, pero no hay una catástrofe, estás plenamente cubierto para honrar la deuda con tu banco. Por ejemplo, mi experiencia con Comunitae fue chapucera, pero me rindió alrededor del 0%

Eso sí, los cisnes negros existen (por ejemplo, que la web de crowlending se dé a la fuga con tus fondos, una crisis financiera más gorda que la de 2008, que Rusia invada los países bálticos,...), así que yo por lo menos iré bajando el apalancamiento gradualmente, hasta que se elimine con el tiempo.

Última edición por burbufilia; 09-04-2018 a las 00:00.
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Mensaje antiguo 09-04-2018, 08:49   #16
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

El apalancamiento es un riesgo que si te sale bien te permitirá llegar antes a una libertad financiera bastante importante, ya que currando por muy bueno que sea tu curro (en españa me refiero) va a ser dificil conseguir 400-500k que necesitas para poder tener unos ingresos anuales decentes sin trabajar, sin embargo con el apalancamiento siempre y cuando te salga bien puedes ahorrar unos años interesantes, yo también lo he pensado pero le tengo un poco de miedo a que todo se valla a la mierda y me quede con la deuda jeje
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Mensaje antiguo 09-04-2018, 12:01   #17
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Mensaje de osids
El apalancamiento es un riesgo que si te sale bien te permitirá llegar antes a una libertad financiera bastante importante, ya que currando por muy bueno que sea tu curro (en españa me refiero) va a ser dificil conseguir 400-500k que necesitas para poder tener unos ingresos anuales decentes sin trabajar, sin embargo con el apalancamiento siempre y cuando te salga bien puedes ahorrar unos años interesantes, yo también lo he pensado pero le tengo un poco de miedo a que todo se valla a la mierda y me quede con la deuda jeje
Eso precisamente pensaba y sigo pensando... de ahi mi inquietud que planteaba al principio, pero bueno tengo 2 meses para pensar si cancelo finalmente el prestamo ó sigo adelante con él...ya veré, con estas cosas no hay que precipitarse.

Gracias por tu opinion.
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Mensaje antiguo 09-04-2018, 12:03   #18
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

YO lo primero que haría sin lugar a dudas es quitarme el préstamo.
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Mensaje antiguo 09-04-2018, 12:07   #19
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Gracias a todos por vuestra opinion, la "letrita" que llega todos los meses molesta un poco...jajajaja
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Mensaje antiguo 10-04-2018, 13:00   #20
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Yo también llevo un tiempo pensando en pedir un prestamo para invertir en crowdlending...
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