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Apalancamiento, vosotros que hariais ????

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Mensaje antiguo 07-04-2018, 02:00   #1
melqui
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titulo Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Muy buenas a tod@s, os queria comentar un tema que seguramente nos hemos preguntado todos ó casi todos en algun momento, ademas me parece interesante que nos lo replanteemos, me refiero directamente al " Apalancamiento".

-Pues vereis, hace unos meses decidi pedir un credito para usarlo de apalancamiento en Crowdlending..., me lo concedieron con un interes del 6,11% y me parecio bastante bien, ya que yo podria invertir al 13% aproximadamente y sacarle el doble de beneficio, aunque luego viene hacienda y realmente no te queda el doble..., el caso es que, en dos meses me cumple un " plazo-fijo " de un banco y puedo cancelar este credito y sin ningun tipo de gastos de cancelación.

Mis inquietudes son:

-me conviene realmente cancelar este prestamo ?

-lo canceló y así evito la letra mensual de 386€, que mes a mes parece que fastidia un poco mas ?

-por favor, vosotros realmente que hariais ????





----Vereis de 20.000€ a 5 años, a mi me cobran ( 3.171€ ) de intereses, pero yo a 5 años a 20.000€ invirtiendo al 12%, le sacaria 12.000€ y menos el 21% que se llevaria hacienda me quedaria limpio 9.480€., si ademas añadieramos "el interes compuesto " que a ido generando esos 5 años los beneficios serian mucho mayores...

-No se si habeis oido hablar de " la regla del 72 " ???? ,buscarla por favor en google y os sorprenderá..., es mas , para este tema que os e replanteado, realmente pienso que motivaría a cualquiera como me a motivado a mi.




un saludo, y agradezco vuestra sincera opinión.
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Mensaje antiguo 07-04-2018, 12:06   #2
hester
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Riesgos aparte la operación es muy buena , de hecho si no hubiera riesgo yo incrementaría mi préstamo hasta el infinito.
Dicho esto, yo el crowdlending lo juego con un porcentaje pequeño del total de mi patrimonio. Dicho de otra forma, diversifico porque ese 10% - 12% de interés que obtienes en las letonas es porque hay un riesgo . Sin riesgo estaríamos en un risk free este que actualmente es el 0% a corto plazo.
Trabajo en una empresa financiera y en la época de los superdepositos hubo gente que pidió préstamos pignorado ciertos activos para hacer depósitos.
Saludos
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Mensaje antiguo 07-04-2018, 12:18   #3
melqui
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Mensaje de hester
Riesgos aparte la operación es muy buena , de hecho si no hubiera riesgo yo incrementaría mi préstamo hasta el infinito.
Dicho esto, yo el crowdlending lo juego con un porcentaje pequeño del total de mi patrimonio. Dicho de otra forma, diversifico porque ese 10% - 12% de interés que obtienes en las letonas es porque hay un riesgo . Sin riesgo estaríamos en un risk free este que actualmente es el 0% a corto plazo.
Trabajo en una empresa financiera y en la época de los superdepositos hubo gente que pidió préstamos pignorado ciertos activos para hacer depósitos.
Saludos

-Dices que la operación es muy buena, cosa que te agradezco, pero añades que el crowdlending tiene cierto riesgo, que inversion harias tu que tenga menos riesgo ????, si trabajas en una financiera , desde luego tienes mas experiencia que muchos de nosotros, cualquier ayuda nos vendria realmente bien.

Gracias y saludos.
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Mensaje antiguo 07-04-2018, 13:01   #4
juanma
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Yo la verdad no lo haria...que sucederia si te fallase el crowdlending? Nada es imposible, ahora eso es lo que yo haria.
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Mensaje antiguo 07-04-2018, 14:03   #5
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Hay un concepto que es el de aversión o propensión por el riesgo, cada uno tenemos el nuestro, ¿que quiere decir esto? pues que cada uno actuamos de una forma ante el mismo riesgo.
Yo estoy con melqui jamás incrementaría posición contra préstamos (que tendrás que devolver si o si) para entrar en crowdfunding en Letonia salvo que estos vayan a suponer en caso de perdida un porcentaje bajo del total de mi patrimonio.
Pero esa es mi aversión al riesgo, otros no estarían nunca en crowdfunding y tendrán todo en depósitos garantizados por el Estado.

Dicho esto no hay fórmula mágica para ganar dinero sin riesgo, si fuera así todos nos seríamos ricos. A veces nos encontramos con arbitrajes que nos hace ganar dinero, esto es lo que has encontrado, pero la parte del riesgo iguala la ecuación por lo que el arbitraje desaparece.

En resumen, hay un riesgo inherente al invertir en Letonia que hace que puedas con una probabilidad X de que las plataformas se vayan a la mierda y tú pierdas el dinero y tengas que devolver el préstamo. ¿cual es el X? para mi alto, por eso no invierto, y para ti bajo y por eso inviertes.

Siento no ser más explícito, pero en temas de dinero suelo seguir un dicho, "No me des consejo que se equivocarme solo".

Yo te puedo decir que voy a hacer, pues resulta que después de un año en varias plataformas diversificando mucho (no estoy en plataformas bálticas) resulta que no me convence para sacar un 4%-5% me supone mucha dedicación.
Conclusión me voy a comprar un piso para alquilar, ¿es una locura? pues posiblemente si digo que ya tengo uno alquilado y no debería estar tan expuesto en inmobiliario. Pero resulta que una vez en 13 años he tenido 3 inquilinos y me caen todos los meses 700€ sin ningún tipo de dedicación.
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Mensaje antiguo 07-04-2018, 14:42   #6
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Mensaje de hester
Conclusión me voy a comprar un piso para alquilar, ¿es una locura? pues posiblemente si digo que ya tengo uno alquilado y no debería estar tan expuesto en inmobiliario. Pero resulta que una vez en 13 años he tenido 3 inquilinos y me caen todos los meses 700€ sin ningún tipo de dedicación.
La rentabilidad neta de alquilar una vivienda no es rentable. Suele arrojar una yield del 2-3% anual. No más. Un local comercial prime, en torno al 5-6%. Y una nave industrial en torno al 7-8%.

Por ejemplo: si obtienes 700 € mensuales, eso es una renta bruta anual de 8.400 € anuales. A eso debes descontar el IBI (un pico), gastos de comunidad, seguro de hogar y otro tipo de gastos corrientes. No tengo en cuanto las derramas.

Asimismo, debes tener un presupuesto anual de capex parar reformar la casa cada cierto tiempo (pintar, acuchillar...) para tener que lavarle la cara para poder alquilarla de nuevo. El presupuesto varía, pero mínimo 3.000 euros cada 5 años los más generosos y cada 10 años los de la virgen del puño para una cada media de 2 habitaciones.

Además, debes tener en cuenta los denominados "vacancy periods", esto es, los periodos en que se va un inquilino y el piso está vacío hasta que entra el siguiente y no recibes ingresos. Se suele estimar unos 3 meses. Puedes tener suerte y tener poca rotación de inquilino (o no). En esos meses que está vacío debes declarar como ingreso un 2% del valor catastral en tu declaración del IRPF, lo que se conoce como imputación de rentas.


En último lugar está pagar impuestos a Hacienda sobre los rendimientos de capital inmobiliario.

En resumen, si reflejas en un excel ingresos y gastos de la operación, la rentabilidad de la inversión no supera la inflación. Y cruza los dedos para que te pague el inquilino y no tengas que iniciar ningún procedimiento monitorio o te destrozen la casa y el aval o fianza no sea suficiente para cubrir los desperfectos.

Es la peor inversión desde un punto de vista financiero. No supera la inflación (está demostrado) y te puedes generar muchos problemas.
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Mensaje antiguo 07-04-2018, 15:37   #7
hester
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

No te quito la razón, pero cada uno tenemos nuestras debilidades. En mi caso se llama ilusión monetaria, ver todos los meses como cae una renta que no sea del trabajo, es una forma de complementar la pensión futura (aunque me quedan más de 20 años para ello).
Dicho esto tampoco estoy en los números que indicas.Depende de como mires la inversión y su retorno, me explico:
Tienes 60.000€ y compras un piso por 120.000€, asi que te hipotecas en 60.000€.
El retorno es del 3,5%-4% sobre 120.000€ pero tu has puesto 60.000€, el resto a hipoteca que yo exactamente la tengo a euribor+0,45% con lo que le estas sacando a los 60.000€ de la hipoteca un extra importante.
Es una operación similar a lo que se planteaba con el tema del préstamo y las letonas pero en este caso es para comprar un piso.
Te hablo de mi caso que fue comprado hace 13 años, y no me ha ido mal. ¿Si hubiera estado en bolsa estos 13 años?.
El ibex en los últimos 13 años ha ganado un 4% acumulado, pero el eurotoxx un 70% y el mercado USA se ha multiplicado por 3.
Ahora mismo las hipotecas no están tan bien, pero se pueden encontrar pisos por 150.000€ con gastos incluidos a alquilar a 700€.
Incluso pisos por 75.000€ con alquileres a 500€. Lo que pasa que en este perfil tienes que tratar con personas en general de bajos recursos, normalmente con trabajos precarios, etc... y es jugársela.
Tengo con conocido que se dedica a este perfil desde un punto casi profesional, tiene 5 comprados hace unos 4-5 años a 50.000€ con ingresos de 500€/mes por piso.
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Mensaje antiguo 07-04-2018, 15:58   #8
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Mensaje de hester
No te quito la razón, pero cada uno tenemos nuestras debilidades. En mi caso se llama ilusión monetaria, ver todos los meses como cae una renta que no sea del trabajo, es una forma de complementar la pensión futura (aunque me quedan más de 20 años para ello).
Dicho esto tampoco estoy en los números que indicas.Depende de como mires la inversión y su retorno, me explico:
Tienes 60.000€ y compras un piso por 120.000€, asi que te hipotecas en 60.000€.
El retorno es del 3,5%-4% sobre 120.000€ pero tu has puesto 60.000€, el resto a hipoteca que yo exactamente la tengo a euribor+0,45% con lo que le estas sacando a los 60.000€ de la hipoteca un extra importante.
Es una operación similar a lo que se planteaba con el tema del préstamo y las letonas pero en este caso es para comprar un piso.
Te hablo de mi caso que fue comprado hace 13 años, y no me ha ido mal. ¿Si hubiera estado en bolsa estos 13 años?.
El ibex en los últimos 13 años ha ganado un 4% acumulado, pero el eurotoxx un 70% y el mercado USA se ha multiplicado por 3.
Ahora mismo las hipotecas no están tan bien, pero se pueden encontrar pisos por 150.000€ con gastos incluidos a alquilar a 700€.
Incluso pisos por 75.000€ con alquileres a 500€. Lo que pasa que en este perfil tienes que tratar con personas en general de bajos recursos, normalmente con trabajos precarios, etc... y es jugársela.
Tengo con conocido que se dedica a este perfil desde un punto casi profesional, tiene 5 comprados hace unos 4-5 años a 50.000€ con ingresos de 500€/mes por piso.
500 €/mes para un piso de 50.000 € es una rentabilidad bruta del 12% anual. A eso resta los gastos de adquisición de la vivienda (IVA o ITP, notario, registro) intereses del préstamo hipotecario si los tiene... y todo lo que te he comentado arriba y los números no son tan bonitos. Y el riesgo muy alto.


La gente se hace trampas al solitario y no hace las cuentas de verdad y no calcula la rentabilidad neta. No merece la pena.

Pero si te gusta....
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Mensaje antiguo 07-04-2018, 18:18   #9
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Te subo un modelo donde puedes ver que no es rentable. Todo ello, sin tener en cuenta impagos de inquilinos ni mayores desgracias.
Ficheros adjuntos
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melqui
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titulo Re: Apalancamiento, vosotros que hariais ????

Mensaje de hester
Tengo con conocido que se dedica a este perfil desde un punto casi profesional, tiene 5 comprados hace unos 4-5 años a 50.000€ con ingresos de 500€/mes por piso.

Se agradece mucho vuestras opiniones, todos podemos aprender mucho de todo esto, yo personalmente estoy mas a favor de forofintech ya que tengo varios familiares con problemas por alquilar pisos ( impagos, ocupas, gastos, etc.. ) , alguien dijo una vez:



---Fijaros en que los Bancos y las Inmobiliarias nunca compran el local que ocupan, por que será ?????, es mas alquilan incluso el mobiliario y cuando la cosa va mal, simplemente se van.

-Me interesa el rumbo que estaba tomando todo esto, pero yo queria saber sobre el " Apalancamiento ", jajajaja...., y por poco se lia una batalla campal, pero bueno tendre que esperar alguna opinion mas....

Saludos.
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