Mi opinión sobre Urbanitae

Urbanitae es una plataforma de crowdfunding inmobiliario de España impulsada por Diego Bestard, directivo con experiencia en el sector fintech (fue CEO de Spotcap España, plataforma de préstamos a pymes bajo el paraguas de Rocket Internet).


Urbanitae está formada por un equipo de profesionales con amplia experiencia en el sector y viene a convertirse en un player importante de las plataformas de real estate. La plataforma trabaja con la entidad de pago Lemonway que custodia los fondos no invertidos de los inversores, esto es, cada inversor tiene una cuenta abierta a su nombre en dicha entidad de pago a la que Urbanitae no tiene acceso.

La inversión minima por proyecto es de 500 €.
Invertir en Urbanitae no tiene ningún coste para el inversor.
Urbanitae es una plataforma de financiación participativa autorizada y supervisada por Banco de España y CNMV, mediante licencia número 29.

Límites a la inversión
Según la Ley 5/2015, de 27 de abril, de Fomento de la Financiación Empresarial, los inversores no acreditados no pueden invertir más de 3.000 € en un proyecto ni pueden invertir más de 10.000 al año entre todas las plataformas de crowdlending de España. Por su parte, los inversores acreditados no tienen límite de inversión pero la ley establece que deben acreditar uno de estos requisitos:

• Tener unos ingresos anuales superiores a 50.000 €
• Tener un patrimonio financiero superior a 100.000 €
• Haber contratado los servicio de asesoramiento financiero por parte de una empresa de servicios de inversión autorizada.

Aspectos muy importantes a tener en cuenta
Al analizar los proyectos inmobiliarios es importante tener en cuenta estos aspectos:

1. Experiencia del promotor en el sector (analizar su web y su equipo gestor)
   
   
2. ¿Dispone el proyecto dispone de licencia de obras?
   No tener licencia supone más riesgo porque se pueden alargar los plazos y la rentabilidad final será menor.
   
   
3. ¿Es el promotor dueño del suelo?
   Verificar el contrato de compraventa por si hubiera alguna carga o cantidad aplazada.
   
   
4. ¿Cuál es la rentabilidad anual de la inversión?
   Generalmente los proyectos se presentan con una rentabilidad "x" en unos meses "y", pero se debe calcular la rentabilidad anual. Ejemplo un 50% de rentabilidad en un proyecto de 36 meses = 50 / 36 = 1,38% mensual = 16,66% anual.
   
   
5. ¿Cuál es la estructura de la operación? ¿Quien controla esa sociedad?
   Se suele invertir a través de una SL creada al efecto donde participan el promotor y los inversores.
   Es muy importante saber quien manda en esa sociedad encargada de la obra y si nosotros, como inversores tenemos poder de decisión.
   
   
6. De toda la inversión que es necesaria para ejecutar el proyecto, ¿Cuánto dinero pone el promotor?
   Por ejemplo, si el total de costes son 10 millones y el promotor pone 2 millones, el promotor pone un 20%. En ocasiones es necesario solicitar financiación bancaria adicional y ser conscientes que nos estamos convirtiendo en co-promotores inmobiliarios.
   
   
7. ¿Cuando pone el promotor ese 20%? ¿Al principio o al final? ¿Quien y como controla la aplicación de los fondos?
   Esta parte es muy importante porque si no, es posible que el promotor constituya un SL con 3.000 euros, acuda al crowdlending para recaudar dinero para el pago de los primeros pagos y el promotor sea quien haga los pagos posteriores en el tiempo. En teoría tanto inversores como promotor deben enviar fondos a la SL al mismo tiempo y se debe controlar que los fondos de los inversores se usen para los primeros pagos (compra del suelo, pago de licencias...) y que el promotor pague más tarde.

Más información: www.urbanitae.com

Alguien tiene experiencia con urbanite? He escuchado un podcast de "Libertad inmoviliaria" donde entrevistaban a Diego Bestard. La verdad es que lo pinta muy bonito y pretende separarse de la imagen de housers, sin embargo no tengo ninguna referencia de experiencias sobre el funcionamiento de la plataforma.
¿Alguna opinión?

Hola Marcos!

Puntos positivos de Urbanitae: El equipo es serio y los estudios económicos que presentan tienen sentido.

Puntos negativos: Ticket mínimo 500 euros por operación es elevado para el inversor retail y necesitas mucho dinero para tener una cartera diversificada. Por otra parte, se trata de trata de inversiones de tipo equity, es decir, te conviertes en co-promotor. Para lo bueno y lo malo. Muchos proyectos publicados todavía no tienen licencia de obras por lo que debes tenerlo en cuenta.

En resumen, buena plataforma, ticket alto y riesgo promotor.

Entiendo que Diego quiera diferenciarse de Housers, pues es una plataforma con muchas incidencias. Sobre la diligencia de Urbanitae en la gestión de los proyectos y la defensa de los intereses de los inversores, no puedo opinar.

Saludos

Mira, acaban de publicar un proyecto nuevo de Caledonian

Punto positivo es que el proyecto ya tiene licencia. Un riesgo menos.
Sin embargo, no me gusta la forma que tienen de presentar los números porque no refleja la realidad de la operación y parece que el promotor pone más dinero del que efectivamente pone.
El promotor pone 800.000 euros de un proyecto que tiene unos costes totales de 3 millones (un 26% pero en la web ponen que el promotor aporta un 50% del equity de la SPV cuando son cosas muy diferentes). Ni idea sobre la compra del suelo y si tiene forma de pago aplazada (parece que si). Deberían aclarar ciertos aspectos.

La verdad es que el ticket de 500€ hace que me plantee meter ahí dinero, tal y como dices para diversificar hace falta un capital bastante más alto que en otras plataformas.
Otra duda que me surge es que no sé cómo gestionarán los proyectos que les salgan rana y el periodo medio que habría que esperar para recuperar el capital invertido (lo que se pueda recuperar).
La verdad es que cuantas más vueltas le doy más creo que hay plataformas mejores donde invertir el dinero. Cuando maduren más proyectos en Urbanitae volveré para ver como ha respondido.

Gracias Forofintech por tus comentarios.

Habrá que tenerlo en cuenta.....

Hola, intento aclarar tus dudas; el promotor aporta el suelo (que es de su propiedad), y que tiene asociada una deuda hipotecaria por importe de unos €440k, lo que representa en torno al 46% del valor del suelo (tasado en 920.000€). Además aporta en metálico o en gastos previos al proyecto unos €326k adicionales, hasta alcanzar el 50,2% de la SPV. La financiación de la obra se hará inicialmente con esta aportación de capital de los socios (los inversores de Urbanitae y el Promotor) y a partir de en torno al mes 12 con la aportación del comprador de la vivienda (que tiene que aportar en torno a 1m€ a la firma de la reserva). Si no hubiera llegado el comprador, el promotor aportaría los recursos económicos necesarios para no tener que parar la obra, y no se exigirían nuevos desembolsos a los inversores.

Esta información está en la web de Urbanitae, en la presentación del proyecto, pero en todo caso el departamento de Relación con el Inversor pueden aclarar directamente cualquier duda de este o de cualquier otro tipo que pueda surgir, para que el inversor, si decide entrar, lo haga sin dudas y plenamente informado.

Antes de nada, me gustaria aclarar la profesionalidad de Urbanitae y su equipo me merecen confianza.
Me referia a que el promotor está ejecutando un proyecto de 3 milllones y sólo aporta 800k, esto es, el 26% del total. El resto, el 74% debe ser financiación ajena bien via crowdfunding (sin coste financieros porque se abona via dividendos) o vía financiación bancaria. Es un hecho que se consituye una SL donde el promotor aporta un 50% y asi se recoge en la descripción del proyecto, pero se omite que el suelo tiene una deuda de 440k.

Al final, como inversor via crowdfunding estoy contribuyendo a la adquisición del solar. Y sobre los futuros flujos de caja de la construcción habrá que estar a las pre-reservas. Es decir, comentas que el promotor se comprete a aportar dichos fondos en caso de que no haya ventas para financiar la obra, pero es posible que haya una segunda ronda en Urbanitae como ha pasado en otros casos (a lo mejor estoy equivocado). Con esto quiero decir, que al indicar que el promotor aporta un 50% de la SL, es cierto, pero como inversor prefiero ver que aporta 800k de un total de 3M y a) posibilidad de una segunda ronda en Urbanitae o b) compromiso del promotor de aportar los fondos en caso de que cashflow negativo por retraso en ventas para financiar la obra .

Con esto, la información en más objetiva desde un punto de vista de riesgos para el inversor.
Un saludo y enhorabuena porque vais por buen camino!

Hola, gracias por tus palabras de apoyo. Si me permites puntualizar, porque somos obsesos de la transparencia, no se omite que el suelo tiene deuda. En el texto se dice "El solar cuenta con una carga hipotecaria que representa aproximadamente el 50% del valor del mismo". Y a continuación, en la tabla, se muestra el valor de tasación del solar.

Por otro lado, no puede haber una segunda ronda; si fuera necesaria, por no haber vendido la villa en doce meses, el promotor podría ofrecer a los inversores aportar, pero sería voluntario y sin prima. No tiene sentido levantar financiación por valor de 3M cuando la norma en este tipo de villas es vender sobre plano o estructura, para personalizar la vivienda, y recibir financiación del comprador. Habría una fuerte e innecesaria penalización al inversor, en forma de menor rentabilidad.

Dicho esto, te agradecemos tu sugerencia e intentaremos mejorar la exposición de los datos para que no haya dudas. Saludos cordiales

Es posible que no leyera bien la descripción del proyecto. Gracias por aclararlo.
Sí, es importante que no haya ninguna duda sobre la forma de exponer la información para evitar posibles quejas de inversores.
Por ejemplo Mintos, acaba de cambiar la terminología y ha modificado el término "Buyback Guarantee" por "Buyback Obligation" para evitar líos.
Urbanitae es una plataforma muy seria con inversores detrás y llegará lejos. Saludos