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Mi opinión sobre Estateguru

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Mensaje antiguo 02-05-2018, 14:11   #11
CarlosA
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titulo Re: Mi opinión sobre Estateguru

Muchas gracias Asertus por la información. Muy útil.

Me surjen algunas dudas de la entrevista:

1) Dice que los proyectos están asegurados y garantizados. ¿Por quién, y que tipo de seguro es ese?

Si se refiere al LTV, esto solo es un porcentaje, y en cuanto al valor real de un inmueble puede verse afectado por cualquier motivo, como una crisis financiera, medidas políticas, etc...
Que el propio inmueble sea la garantía, sólo "garantiza" un medio de donde sacar dinero (ya veríamos en cuanto tiempo) en caso de que un prestatario concreto se declare insolvente. Pero si lo que cae son los precios de los inmuebles en general, entiendo que no hay ninguna garantía en ese sentido (el porcentaje LTV de 0€ es 0€).

2) ¿Qué es una hipoteca de segunda clase y quien esa otra persona que tiene los "derechos para vender la seguridad"?

3) ¿En qué entidad están los depósitos de los inversores?

4) ¿Está designada quién es la entidad que aumiría el rol de Estateguru en caso de quiebra (en Mintos si está designada)?

Muchas gracias, espero que puedas/podais aclararlas.

Un saludo!
CarlosA está desconectado   Responder citando
Mensaje antiguo 03-05-2018, 09:35   #12
asertus
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titulo Re: Mi opinión sobre Estateguru

Hola, no tengo respuesta para todo, pero más o menos lo que sé:

1) No sé si es correcto que estén asegurados. Lo que pasa es que están garantizados con por el inmueble. Si hay impago se subasta para pagar principal e intereses. Lógicamente, dependerá del precio alcanzado en la subasta. Por eso es importante un bajo LTV. En lo más gordo de la crisis, las propiedades bajaron hasta un 50%, pero es raro que bajen más, aunque nada es seguro en esta vida, por eso se pagan intereses.

2) Creo que te refieres a primera carga o segunda carga. Una hipoteca de segunda carga quiere decir que si no se paga, la primera o la segunda, el inmueble se subasta, pero se paga primero la primera carga y, con lo que quede, se paga la segunda. Normalmente el LTV incluye la primera carga si hay una segunda, así un 60% de LTV quiere decir que quizás hay una 1ª carga del 25% y la 2ª carga representa otro 35% del valor tasado.

3) Creo que es el LHV Pank, banco estonio.

4) No veo en ningún sitio que esté designada. Supongo que en un proceso de liquidación algún juez la designa.
asertus está desconectado   Responder citando
Mensaje antiguo 04-05-2018, 09:28   #13
asertus
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titulo Re: Mi opinión sobre Estateguru

Como casi es mi costumbre, y por si a alguien le aclara algo, aquí pego otro artículo en otro blog alemán sobre la plataforma, que se ve que están de gira por ahí, que incluye entrevista a Kaspar Kaljuvee, el jefe de gestión de riesgo de Estateguru.

https://hobbyinvestor.de/estateguru-...mit-interview/

Traducción de Google:

Ahora tengo 11 meses en Estateguru como un "inversor inmobiliario" activo. Actualmente estoy invirtiendo en 33 proyectos. De estos, 1 proyecto se ha retrasado, 4 créditos ya se han reembolsado por adelantado y también he recibido algunos reembolsos parciales de proyectos en curso. Hasta el momento, no es un mal corte, pero esperemos el vencimiento de los préstamos restantes.

Mi experiencia con la plataforma ha sido muy buena hasta ahora. En 2018, continuaré haciendo crecer mi inversión en esta plataforma de inversión colectiva en bienes raíces. Estoy muy contento de que en febrero de 2018 se hayan incluido dos países nuevos y muy interesantes en la cartera, España y Finlandia. De esta forma, se ofrecen proyectos inmobiliarios de cinco países en esta plataforma: Estonia, Finlandia, Letonia, Lituania y España. Los inversores pueden así diversificarse cada vez más.

Además de la diversa gama de proyectos, la buena comunicación me lleva a una experiencia completamente positiva. En mi buzón siempre encuentro información actual sobre los estados individuales de los proyectos. Si una pregunta permanece sin respuesta, la gran ayuda ayuda. El servicio funciona rápido y es muy útil. Además de Mintos y Robocash con el mejor soporte de todos.

¿Qué tan bueno es el autoinvest de Estateguru?


Solo pequeñas críticas permanecen. La página sigue siendo muy confusa, los dos niveles de menú están desactualizados. Tampoco me gusta el autoinvest. Por lo tanto, no uso la función autoinvest. Para utilizar la herramienta razonablemente bien, debe invertir al menos 500 euros (en lugar de 50 euros) por proyecto como inversor. Esto es solo "oldschool" y casi una pequeña coacción. En mi opinión, Estateguru podría agregar algunas mejoras. Estoy seguro de que influiría positivamente en las experiencias de muchos inversores.

¿Cómo invierto en proyectos inmobiliarios en Estateguru?

Como mencioné anteriormente, no invierto en proyectos inmobiliarios a través de la función de autoinversión. Simplemente me ofrecen muy pocas opciones. También me gusta mirar el crédito yo mismo.

Siempre respondo a las notificaciones por correo electrónico de Estateguru. El correo electrónico llega un poco retrasado para el inicio del proyecto. Así que está claro que echo de menos pequeños proyectos, pero se mantiene dentro de los límites. Hasta ahora, estoy haciendo bastante bien y satisfactoriamente. Realmente me gusta ver los proyectos yo mismo. No es que tenga una idea de bienes inmuebles o imagino que podría evaluar seriamente el proyecto sobre la base del perfil. ¡No! Simplemente disfruto leyendo las fotos y la descripción del proyecto. Solo estoy interesado. Este no es el caso con el crédito al consumo en Mintos, especialmente porque no se ofrece tanta información aquí, por supuesto.

También tengo algunos criterios que trato de seguir. Me gustaría tener al menos un 11% de interés sobre un préstamo, el LTV debería estar por debajo del 70% (el 60% preferiría) y el ranking de la hipoteca debe ser de "primera hipoteca".

Si se cumplen estos tres criterios, invierto el 99% de los 50 euros (si tengo capital libre). De lo contrario, no hay dinero de mi parte.

¿El tema Impuestos en Estateguru?

Para mi declaración de impuestos, Estateguru no ofrece un informe PDF final, que podría descargar.

Pero el tema de los impuestos también se puede resolver aquí con relativa facilidad. Solo en la tabla "transacciones", establezca el tipo de flujo de efectivo en "interés" y seleccione el año si es necesario. Ahora verá el monto total anterior. Indiqué esta cantidad en mi declaración de impuestos.

También puede seleccionar una exportación de PDF de un período libremente definible en "Ver informes".

¿Cuáles son los beneficios y riesgos en Estateguru?

Beneficios
  • Bienes inmuebles, sin préstamos P2P.
  • Diversificación a través de Estateguru en proyectos de cinco países.
  • Muy buena tasa de interés (10% - 12%).
  • La mayoría de los préstamos están garantizados con una primera hipoteca. ¡Esto es diferente que en Alemania, ver Zinsland o Exporo!
  • ¡Sin garantía de recompra! Realmente creo que es una ventaja. Personalmente, el negocio de préstamos se presenta sin la garantía de recompra "honesta" y "transparente". Estateguru ofrece otras herramientas de mitigación de riesgos con el LTV y la primera hipoteca.
  • Inversión mínima muy baja de solo 50 euros por proyecto.

Riesgos / desventajas
  • Autoinvest incompleto (ver la sección anterior).
  • Los proveedores y bienes inmuebles están en el extranjero, comunicación limitada o mala y capacidad para actuar en caso de emergencia.
  • Riesgo de forma de inversión (comparable a los proveedores de inversión colectiva en bienes raíces alemanes)
  • A menudo también se critica que haya muy pocos proyectos en Estateguru y que lleve mucho tiempo diversificarse ampliamente. Realmente no puedo confirmar los últimos meses. Las declaraciones no están actualizadas o se cancelaron a partir de contribuciones anteriores. Pude expandirme rápidamente a 30 proyectos. Hubiera sido mucho más si mi capital disponible no estuviera limitado.

¿Quiénes son los prestatarios?

Al igual que con cualquier inversión P2P, aquí también se realiza una revisión de los prestatarios. Estateguru OÜ también exige que los prestatarios tengan su oficina registrada y cuenta bancaria en Letonia, Estonia o Lituania. Más sobre eso y muchas más preguntas también se responden en las preguntas frecuentes oficiales .

¿Qué tan alto es mi regreso?

Mi tablero muestra actualmente un 11,87%. La tasa de interés promedio de mis préstamos es 11.22%. Estoy más que satisfecho con mi regreso. Aunque estoy aquí debajo del rendimiento de Mintos, Robocash o Viainvest. Pero puedo invertir en Estateguru en préstamos garantizados con una propiedad y no en préstamos de consumo no garantizados.

Solo puedo recomendarlo a todos los inversores para que lo miren más de cerca.

Aprenda más sobre Estateguru en mi presentación de video con Lars Wrobbel. Los días también se publicó un video oficial -> Video de Youtube

¿Por qué no se ofrece garantía de recompra?

La garantía de recompra tiene sentido cuando se trata de un crédito P2P, detrás del cual no hay "valores". Aquí se trabaja con garantías como tierras o casas. Por supuesto, la advertencia puede no faltar aquí, que en esta forma de inversión, sin embargo, existe un riesgo muy alto, hasta la pérdida total. Para mí, sin embargo, la probabilidad es mucho menor. Mi primer año está llegando a su fin lentamente. Hasta el momento mis proyectos se están ejecutando aproximadamente en el plan de pago y no me preocupo. Ya pagué 4 inversiones en su totalidad. Además, algunos pagos parciales. La mayoría de mis más de 30 inversiones se vencerán en el verano de julio-septiembre.

La conclusión de mi experiencia

Voy a ampliar en 2018 fuerte y seguir mis préstamos de dinero P2P (mi inversión ¿Cuáles son los préstamos P2P? ) Empuje hacia proyectos inmobiliarios. En mi inversión TOP 3 para 2017, hubo un excelente segundo lugar.

Puedo invertir desde 50 euros, tengo ahora 5 países para elegir y los términos de 12 a 24 meses no me molestan en absoluto. Creo que el período todavía es manejable.


Entrevista EstateGuru
Kaspar Kaljuvee CRO Estateguru


1) EstateGuru tuvo un buen comienzo en 2018, ha agregado su cartera con un nuevo país: Finlandia. ¿Por Finlandia?

La apertura del mercado finlandés no está abierta en nuestros planes y es poco probable que abramos allí una oficina local. El prestatario finlandés era una empresa estonia, que abrió y abrió 2 instalaciones de impresión allí. El prestatario ya obtuvo un proyecto a través de la plataforma Estate Guru y ha demostrado un buen comportamiento de pago del préstamo. El prestatario tuvo la oportunidad de comprar una imprenta en Finlandia. Como la garantía era muy buena y tenía una excelente liquidez, decidimos abrir el primer préstamo finlandés respaldado por la propiedad en nuestra plataforma. En Finlandia, elegimos ofertas por caso, si se proporcionan una buena garantía y un proyecto. Finlandia está cerca de Estonia y tenemos muy buenos socios inmobiliarios y legales allí, que nos consultan,

2) La primera propiedad de Finlandia fue un proyecto comercial, que tuvo una gran cantidad: 1,6 millones de euros. ¿Veremos más de esos grandes proyectos en 2018?

¡Seguramente más de estos grandes proyectos aparecerán en la plataforma! Por ejemplo, el proyecto de Klaipeda que acabamos de tener (19 de marzo). Cuando recibimos una buena solicitud de préstamo, la recibimos cada vez más.

3) ¿Qué criterio usas para verificar la propiedad?

El primer criterio es la garantía del préstamo, que debe ser realista y que debe tener buena liquidez. Además de eso, es posible que no haya problemas legales que puedan afectar la liquidez o el valor de la garantía. En segundo lugar, verificamos los antecedentes del prestatario de diferentes fuentes, por lo que siempre nos reunimos con el prestatario, para ver si sus planes son realistas y si es lo suficientemente competente para completar el proyecto. Esto también incluye verificar los antecedentes financieros del prestatario.

Además de eso, analizamos el plan de negocios del prestatario: ¿es realista el plan? ¿Cómo planea el prestatario pagar el préstamo y el plan de reembolso es también realista? Por ejemplo, ¿es posible refinanciarlo con un préstamo? de un banco, es realista vender la propiedad en 12 meses y es probable que el proyecto esté listo en ese momento.

4) ¿Así que verifica el desarrollador / prestatario del proyecto?

Esto es similar a lo que se sacó a luz. En primer lugar, evaluamos su plan de negocios y cuán realista es. Además de eso, tenemos en cuenta sus proyectos anteriores. Por cierto, muchos de los prestatarios actuales son clientes de retiros que toman un préstamo de Estate Guru por segunda o tercera vez. ¡Puedes decir que tenemos algunos clientes habituales!

5) ¿Cómo funciona la gestión de riesgos?

Los socios de Estate Guru tienen una larga experiencia en el negocio inmobiliario. Nuestro gerente de riesgos tiene más de 10 años de experiencia en la evaluación de bienes raíces. En Letonia y Lituania tenemos experiencia previa en bienes raíces. En la oficina, además de la cual contamos con socios confiables en cada país de operación, a quienes podemos solicitar una segunda opinión. La decisión final es tomada por un comité donde se toman en cuenta las opiniones de múltiples especialistas.

En cada uno de los países que operan (tenemos un llamado panel de tasadores de bienes raíces, que es el lo mismo que los bancos tienen). El criterio de las evaluaciones de expertos es el mismo que tienen todos los bancos en los países bálticos.

Además de eso, las garantías están en manos de un bufete de abogados sólido, que verifica el lado jurídico de establecer una garantía. Por lo tanto, los países bálticos tienen un sistema notarial muy sólido, es decir, ejercen un control jurídico muy completo sobre el prestatario y su garantía.

6) ¿Puede decidir sobre un proyecto en EstateGuru.co para financiamiento o necesita que lo apruebe un banco / supervisor o algo así?

Nos decidimos a nosotros mismos, confiando en el conjunto de reglas de procedimiento y evaluación de riesgos de Estate Guru, que luego es aprobado por una opinión experta de un tercero. Dentro de la empresa, hemos creado un comité de crédito, donde necesita la aprobación y el respaldo de varias personas

7) Las hipotecas de tesis se ejecutan en la finca Guru Tagatisagent OÜ? La compañía está separada de Estate Guru OÜ. ¿Cómo se asegura que Estate Guru Tagatisagent OÜ está financiado adecuadamente y no va a la quiebra?

La compañía está separada de EstateGuru OÜ y está en manos de una oficina legal. La firma de agente de seguridad no tiene actividades comerciales, por lo tanto, no puede entrar en bancarrota. El agente de seguridad es simplemente una empresa de cartera. En caso de que la oficina legal controle que el agente de seguridad entre en quiebra, entonces EstateGuru desea obtener un nuevo agente de seguridad contractual que quiera hacerse cargo de la tenencia de las hipotecas.

8) ¿Quién califica el valor de una propiedad? Este valor determina el LTV, ¿cómo se asegura de que el valor de la propiedad sea correcto?

Siempre solicitamos una opinión experta de un tercero. Usamos los mismos valuadores que usan los bancos más grandes en cada uno de los países que operan. Lo mismo que tienen los bancos. Nuestro Gerente de Riesgos y Empleados Locales - Experiencia en Bienes Raíces - Trabajo cotidiano con garantías y el mercado inmobiliario antes de la opinión experta de un tercero. Si esto fuera diferente a la evaluación oficial, entonces evaluaríamos el mercado de garantías en un control adicional, donde consultaremos con terceros y especialistas diferentes y pediremos una segunda opinión. Para nosotros, es muy importante determinar el precio de mercado realista de la garantía.


P.D.: La verdad es que la entrevista acaba de forma un poco rara, :|
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Mensaje antiguo 05-05-2018, 11:41   #14
CarlosA
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titulo Re: Mi opinión sobre Estateguru

Muchas gracias por tu esfuerzo Asertus, aclara mucho.

Sólo algunas cuestiones diferentes, para cualquier forero que sepa responder:

1) Cómo es el sistema de amortización en Estateguru? Es decir, ¿cada cuanto tiempo se van ingresando al inversor los intereses y el capital principal?

2) Se habla de qué ocurre si desaparece Estateguru, pero ¿si desaparece el originador (con el cual firma el contrato el inversor si no he leido mal)? ¿Y quién es el originador? ¿Sólo hay uno?

3) Por aclarar las grandes diferencias entre las dos grandes empresas (Estateguru y Crowdestate) que aparecen en el foro, y simplificando mucho las diferencias que ya ha desmigado muy bien José Luis en la presentación inicial de las plataformas:

Similares en la mayoría de las cosas, excepto que:

- en Estateguru: NO hay mercado secundario, la rentabilidad ronda el 11%, pero hay MÁS cantidad de proyectos (diversificación).

- en Crowdestate: SÍ hay mercado secundario, la rentablidad ronda el 22%, pero hay MENOS cantidad de proyectos (diversificación).

--> Quedaría pendiente saber cuál es el sistema de amortización que utilizan ambas, cosa que considero importante en cuanto a la liquidez.

Gracias a todos.
Un saludo!
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Mensaje antiguo 05-05-2018, 14:52   #15
asertus
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titulo Re: Mi opinión sobre Estateguru

Hola,

1) Cada préstamo es distinto. Los hay que pagan intereses al final, junto con el principal, los que pagan intereses mensuales, y el capital al final (la mayoría de los que tengo, y de los que hay, son así). También tengo 1 que paga intereses cada 3 meses, capital al final. Y también hay muy pocos, yo solo tengo 1, con el sistema francés.

2) No hay "originador". En cada préstamo hipotecario sólo está el solicitante, y los prestatarios, que son todos los participantes. En teoría tú o yo, y otros. Sólo en caso de que Estateguru quiebre hará falta un gestor que liquide el papeleo.

Entre las cláusula de los préstamos está este párrafo que lo describe:

"The lender and the borrower have agreed that the portal operator (or any legal successor of
the portal operator from time to time) administrates the loan and the portal operator acts as a
representative of the lender and the borrower in the relations between the lender and the borrower
notwithstanding any potential conflict of interests. The authorization hereby given to the portal
operator is irrevocable.
"

3) En las diferencias, además de las que mencionas, también están en las cantidades mínimas de entrada, 50 - 100, y que en Crowdestate hay proyectos no inmobiliarios, como los corporativos.
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Mensaje antiguo 10-05-2018, 11:27   #16
turo
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titulo Re: Mi opinión sobre Estateguru

Parecerá una tontería pero no tengo claro como añadir fondos a Estateguru. ¿no es como el resto de plataformas?
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Mensaje antiguo 10-05-2018, 12:20   #17
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titulo Re: Mi opinión sobre Estateguru

Mensaje de turo
Parecerá una tontería pero no tengo claro como añadir fondos a Estateguru. ¿no es como el resto de plataformas?
Si, la usabilidad no es su fuerte. Tienen un menú de doble nivel y te vuelves loco.

En "Porfolio Overview", debajo del todo tienes el enlace. Te paso link directo.

https://estateguru.co/portfolio/deposit

Saludos!
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Mensaje antiguo 05-06-2018, 10:02   #18
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titulo Re: Mi opinión sobre Estateguru

Es curioso que en los últimos préstamos que he puesto dinero están tardando mucho en cerrarlos. De los 4 últimos, 1 lo han rechazado finalmente, otro fue rápido, 4-5 días desde que salió hasta que pasó a funded, y otros dos están ahí parados, es decir, con el capital completo pero sin pasar a estar oficialmente financiados, 10 y 26 días...

Es como si últimamente, o bien revisan más a fondo, o está costando sacar préstamos solventes, ¿Cuál es vuestra experiencia?
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