Hostel renovation ( 15% @ 12 meses)

SIA SPADE es una empresa del sector hotelero, fundad en 2007, con sede en Riga (Letonia) quiere reformar por completo un hostal con 180 habitaciones: muebles nuevos, iluminación LED eficiente, Wi-Fi en todo el edificio, cocinas nuevas, duchas y baños.

El volumen de negocios anual en 2018 fue de 220.000 EUR y los fondos propios de la empresa son 195.000 EUR. La renovación y el lanzamiento de un albergue mejorado permitirán que el volumen de negocios en un año después de su finalización llegue a 420.000 EUR.


Condiciones del préstamo:

• Importe: 200.000 EUR.
• Plazo: 12 meses.
• Tasa de interés: 15% anual.
• Pagos de intereses: Mensualmente.
• Reembolso del principal: En su totalidad al final del plazo del préstamo

Garantías:

• Garantía del prestatario y la empresa
• LTV: 10% (*)
• Garantía de Crowdestor Buyback Fund.

(*) El Loan to Value (LTV), es un ratio de información hipotecaria que mide el porcentaje de deuda sobre el valor del inmueble conforme a la última tasación realizada. Por ejemplo: Un préstamo por importe de 200.000 euros garantizado con un inmueble tasado en 250.000 euros, tendría un LTV del 80%.

En este caso, la operación tiene un LTV del 10% lo que significa que hay garantías de 2 millones para cubrir el préstamo de 200.000 euros. Cuanto menor es el LTV, menos riesgo tiene la operación pues existen garantías suficientes que cubren el importe del préstamo en caso de impago.

Hola Admin,

Parece que no hay hipoteca sobre el hotel (o otro bien inmobiliario, solo garantías del prestatario. Es decir, no se venderá el hotel para pagar el préstamo si hace falta. Entonces, el hecho de publicar el LTV (ademas 10% suena muy atractivo) me parece engañoso. El LTV se usa solamente cuando hay una activo (colateral) ligado al préstamo mediante una hipoteca. Aquí no es el caso si leo bien.
Que te parece?

Gracias de antemano!

Buenos días, me estreno en el foro escribiendo en este post.

Justo me he registrado porque he visto a cerca de este proyecto del hostel y tiene muy buena pinta a priori. Lo que quería preguntar es ; ¿ Hay alguna manera ver que tipo de garantías son las que existen? Ya que me parece bastante arriesgado el hecho de tener un turnover en 2018 de 220 y endeudarte con 200 mil (+ intereses).

Hola [MENTION=2090]cobanfr[/MENTION],

La descripción del proyecto no es muy clara al respecto.
Si te das cuenta hay préstamos de Crowdestor donde aparece LTV y otros donde sí por lo que entiendo que sí existe una hipoteca como colateral, pero lo vamos a preguntar y respondemos.

Saludos

Hola [MENTION=2090]cobanfr[/MENTION] y [MENTION=3200]Sclan[/MENTION]

Ya tenemos respuesta de Crowdestor (copio literal)

"SIA Spade has a long term - 25 years - leashold contract (first two years at 0.19 EUR/m2/month, then 0.71 EUR/m2/month - average market appartment rent is 10 EUR/m2/month, A class office 12-14 EUR, wharehose - 4-6 EUR) with the owner of hostel - Latvian State (!). The lease rights to be pledged as security. The market value of those right ar over 2 mil. EUR. "

El prestatario tiene arrendado el hostal al Estado de Letonia con un contrato a 25 años y la valoración de esos 2 millones de euros se corresponde a los derechos contractuales a precios inferiores a mercado durante este período de tiempo.

El hecho de tener un contrato firmado con el Estado a 25 años a precios muy inferiores a mercado es un activo para el prestatario. Es frecuente valorar así los contratos de arrendamiento aunque no deberían haberlo explicado mejor en la descripción y no haberlo considerado LTV porque parece una garantía hipotcaria y no lo es.

Estupendo, mil gracias!!

Hola [MENTION=1]forofintech[/MENTION] gracias por la info! Creo que finalmente apostaré por ello, con una pequeña inversión y ver que sucede, ya que el hecho de tener al estado como arrendatario puede implicar cierta flexibilidad en tema de alquiler y el pago del mismo.

De todas formas, sigue siendo algo arriesgado pero creo que puede valer la pena.

Crowdestor acaba de publicar un nuevo préstamo de 450.000 € al 15% a 12 meses para la segunda fase de este proyecto. Adjuntamos estimación de flujos de caja del proyecto.