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¿Hay alternativas a Privalore?

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Mensaje antiguo 19-08-2017, 18:49   #1
dg1
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titulo ¿Hay alternativas a Privalore?

¿Existe alguna otra empresa que se dedique a lo mismo que Privalore?

No me refiero a sistemas como Housers, sino a comprar, reformar y vender en un año o menos.

Este sistema me parece interesante para diversificar en varios inmuebles, retornar en un año o menos y volver a invertir lo que se quiera. Además el riesgo es limitado. Está claro que como en todo, hay riesgo, pero un inmueble siempre es eso y en mejor o peor medida, se venda más caro o más barato, la perdida no debe ser muy notable, al menos en la mayoría de casos. Además hacen un estudio bastante riguroso (o eso parece).

Por esta razón, me parece una buena opción. El problema es que Privalore tiene muy pocos proyectos y ellos ponen un 65% de la inversión. Si fuera algo entorno a un 40-50% seguiría dando mucha seguridad y dejaría entrar a más inversores.

Visto que por el momento la vivienda de nueva construcción va a tardar un poco en reactivarse como consecuencia de la poca liquidez de la mayoría y las limitaciones que hay a la hora de pedir financiación, comprar piso reformado con buenas calidades será una buena opción durante unos años, Por eso mucha gente está dispuesta a invertir en este tipo de proyectos.

O Privalore crece y empieza más proyectos para ganar mercado por ser los primeros y dar salida a la demanda que tienen o entrarán nuevos 'players' a explotar este negocio. El modelo parece rentable y financiación parece que sobra dado el tiempo que tardan en financiarse los proyectos.
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Mensaje antiguo 20-08-2017, 00:10   #2
Dardo
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Hola,

Yo me he inscrito en otra plataforma, que parece que funcionan de manera similar a Privalore, se llama FTInversion (ftinversion.com). No puedo aportar nada más porque solo me he inscrito y el proyecto que tienen actualmente es un local y no me parece todo lo atractivo para realizar una prueba.
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Saludos,
Eduardo
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Mensaje antiguo 20-08-2017, 12:08   #3
dg1
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Gracias por el aporte. He revisado la web y pinta bien, aunque es cierto que la web está mucho menos trabajada que la de Privalore, la documentación que ofrecen es más escueta y el coste mínimo de entrada son 100€ algo que bajo mi punto de vista le resta seriedad ya que no hay decenas o cientos de proyectos en los que invertir.
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Mensaje antiguo 20-08-2017, 19:33   #4
Tesla
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Hola dg1,

Housers tiene varias fórmulas de inversión distintas, una de ellas es la compra, reforma y venta de inmuebles en plazos de 12-18 meses. De las 3 oportunidades que hay ahora mismo en el marketplace, dos son precisamente de ese tipo:

No es mi plataforma favorita, pero la utilizo para diversificar y lo cierto es que están mejorando bastante. Es importante fijarse bien en quien es el promotor de cada proyecto para no concentrar riesgo en el mismo (algunos llevan hasta cuatro o cinco a la vez)

Aparte estoy pensando en empezar en Inveslar, puedes consultar su foro.

Saludos
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Mensaje antiguo 21-08-2017, 09:14   #5
hester
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Buenos días,

El agregador de brickfunding.com me da las siguientes plataformas españolas.

www.privalore.es/

Inveslar. Inversión inmobiliaria online. Crowdfunding inmobiliario.

Housers - El primer portal de inversión inmobiliaria

Crowdfounding Inmobiliario | FT INVERSIÓN | Inversiones Inmobiliarias

DEBAR GLOBAL INVESTMENTS - El mejor portal de inversión inmobiliaria

www.brickstarter.com/

www.bricksandpeople.com/

www.alfabricks.com/

Échale un vistazo a todas ellas porque alguna trabajan con compra-reforma-venta, creo por ejemplo Debargi. Personalmente no hay ninguna que me el ratio de confianza-rentabilidad suficiente para invertir, quizás Inveslar sería la otra en la que me podría animar pero ya lo comenté en otro hilo que no me convence lo que indican de que una vez trascurrido un año si no se ha producido la venta se alquila para no perder rentabilidad.

Saludos,
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Mensaje antiguo 22-08-2017, 00:34   #6
Dardo
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Si no estoy equivocado, cuando miré Inveslar me dio la sensación de que utilizan un modelo de negocio muy similar a Housers mediante SL, que personalmente es una gran desventaja a la hora de gestionar la sociedad, gastos varios y realizar el reparto del capital.
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Saludos,
Eduardo
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Mensaje antiguo 13-08-2018, 19:59   #7
SSA
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Buenas tardes,

Llevo un tiempo interesado en invertir en alguna plataforma de Crowdfunding Inmobliario y después de muchas horas de lectura llegué a la conclusión de que la única que merece la pena en Privalore (básicamente, porque es la única que hace Crowdfunding Directo)…..pero, una vez me he centrado en ellos y he analizado las oportunidades que han comercializado, tengo casi las mismas o más dudas que con el resto de plataformas!!!!!!!!!.

He escrito hace días directamente en el foro de su web consultando algunas de estas dudas y de momento no he obtenido respuesta. Os dejo aquí algunas de las dudas y conclusiones que les he planteado a la vista de lo que hay publicado de su oportunidad “AYALA 117”, para ver si entre todos podemos poner en claro si merece la pena o no invertir en esta plataforma:


1. ¿PRECIO OBJETIVO ELEVADO?

- Según el escenario previsto, se contempla vender en 580.000 € (a razón de 6.516 €/m2), en base a que como argumentan en el apartado “RESUMEN” consideran que con la obra a realizar “posicionaremos nuestra propiedad en la parte alta del mercado como si fuese obra nueva pero manteniendo un precio final por debajo de ésta y también de la segunda mano reformada, tal y como constatan los testigos de venta (6.681€/m2)”……..pero ¿no sería un error compararse con ese precio de obra nueva en la zona?
Lo que es la vivienda en sí, estoy seguro que con la reforma que se está realizando no tendrá nada que envidiar a una de obra nueva en la zona, pero las zonas comunes (fachada, portal, escaleras) en una obra nueva están actualizadas y tienen unos acabados y calidades en consonancia con las viviendas….en cambio, en esta promoción de Ayala 117 (la visité la semana pasada), las zonas comunes son muy “austeras” por decirlo de algún modo. Por otro lado, las promociones de obra nueva que hay en el distrito y que se venden a esos 6.681 €/m2, cuentan con servicios comunes (piscina, gimnasio, sauna, etc) que suponen un valor añadido y que justifica ese precio por m2 y contra los que Ayala 117 solo podría competir vendiendo la vivienda en un precio por m2 ajustado a lo que se ofrece (¿en torno a los 5.800 €/m2?

2. PORCENTAJE DE INVERSIÓN PRIVALORE SÓLO DEL 24%

- En vuestra web PRIVALORE.es, se expone en varios apartados que “siempre nos mantenemos como el mayor inversor en cada proyecto. De momento, somos los únicos que lo hacemos”, pero la realidad es que por ejemplo en este y otros proyectos (General Díaz Porlier, por ejemplo), el Capital invertido por PRIVALORE después del Crowdfunding es de sólo una cuarta parte del total (24% exactamente)….parece que así figura en el apartado “CUENTAS” de estas 2 oportunidades (¿?)

3. PORCENTAJE COMISIÓN ORDINARIA DEL 50%, PARTICIPANDO PRIVALORE SÓLO EN UN 24% DEL CAPITAL DE INVERSIÓN

- En línea con lo anterior, si el porcentaje de inversión de PRIVALORE en cada proyecto es del 24%, ¿la Comisión Ordinaria sería también del 24% del Resultado del proyecto?... en el apartado “CUENTAS” está calculada al 50% ¿es eso correcto?. Es decir, si los inversores obtenidos a través del Crowdfunding aportan un 76% del capital necesario, ¿no debieran participar en los resultados del proyecto en el mismo Porcentaje?

4. TOTAL COMISIONES COBRADAS POR PRIVALORE (80.275 € CON UNA APORTACIÓN DE 126.000 € = RESULTADO DE EXPLOTACIÓN DIRECTA DEL 64%!!!)

- A parte de la Comisión Ordinaria, entiendo que por lo que se refleja en el apartado “CUENTAS”, PRIVALORE percibe otros 23.461 € en concepto de Gestión (un 5,5 % del valor de tasación Hipotecaria de la vivienda) y a su vez, otros 24.525 de Prefinanciación, que según consta en la estipulación Séptima del Contrato tipo que firmaría con PRIVALORE (el que hay publicado en el apartado DOCUMENTACIÓN) tiene como objeto “compensar el riesgo asumido por dicho Fondo PRIVALORE que ha invertido con carácter previo al Periodo de Captación de Fondos)”.

- En resumen, que el total de las comisiones cobradas por PRIVALORE sería de 32.289 € (Ordinaria) + 23.461 € (Gestión) + 24.525 € (Prefinanciación), es decir, un total de 80.275 €,, lo que supone un Resultado de Explotación Directa del 63,7% (80.275 € / 126.000 € invertidos)…..¿10 veces superior a la Rentabilidad Neta ofrecida al Inversor????


5. IMPUESTOS TRANSMISIÓN

- Reflejan un importe de 11.250 € lo que supone un 3% sobre el importe de venta de la vivienda. El tipo reducido del I.T.P. de la Comunidad de Madrid es del 2% (Decreto Legislativo 1/2010, art. 30)…¿a que se corresponden ese desbarre de 3.750 €?


6. GASTOS DE ESCRITURA

- Por mi actividad, compro, reformo y vendo una media de 6 inmuebles al año en Madrid Capital), los costes de Notaría no debieran de superar los 600 € y los de Registro los 400 €, ambos establecidos por aranceles oficiales fáciles de consultar. Si añadimos 120 € de los costes de una Gestoría (que quizás no sería necesaria), en total tendríamos un coste de 1.120 € contra 3.070 € ¿es un error de publicación de la Oportunidad?…hay una desviación del 200%!!!!!

7. GASTOS CONSTRUCCIÓN

- Como explicaba en el punto anterior, por mi experiencia profesional, una obra con los acabados y calidades de las promovidas por PRIVALORE tendría un coste de ejecución de unos 450 €/m2 (“escenario alcista”). Ese coste sería contratando y ejecutando la obra “oficio a oficio” con la supervisión de un técnico, que tendría un coste para este tipo de obra de unos 5.000 € (igualmente, siendo generoso). En total tendríamos, 450 €/m2 x 89 metros = 40.050 €, más aparte los 5.000 € del técnico, es decir, en total, 45.000 €, contra los 62.385 € que figuran en la “CUENTA” de la oportunidad. Si comparamos ambas cifras, hay un 38% de desviación ¿cómo ejecuta PRIVALORE las obras? ¿Contrata una empresa constructora que se encarga de toda la obra pagando ese SOBRECOSTE del 38%?

8. OTROS GASTOS

- ¿A que se corresponden los 5.605 € en concepto de Impuestos y Tasas? Las tasas relacionadas con la Licencia de obra (Acto Comunicado) serían de aproximadamente 1.500 €….y las de los Permisos de Contenedores a razón de 3,86 € / día…considerando 60 días de obra serían 231,60 €; además, ya se incluyen otros 1.298 € en concepto de “Licencias y Permisos”

- ¿El concepto “Arquitectos” por importe de 2.290 € se podría aclarar?


Sin más, quedo a la espera de sus comentarios.

Muchas gracias por adelantado.

Un saludo.
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Mensaje antiguo 13-08-2018, 22:44   #8
hester
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Buenas tardes,

Llevo un tiempo interesado en invertir en alguna plataforma de Crowdfunding Inmobliario y después de muchas horas de lectura llegué a la conclusión de que la única que merece la pena en Privalore (básicamente, porque es la única que hace Crowdfunding Directo)…..pero, una vez me he centrado en ellos y he analizado las oportunidades que han comercializado, tengo casi las mismas o más dudas que con el resto de plataformas!!!!!!!!!.

He escrito hace días directamente en el foro de su web consultando algunas de estas dudas y de momento no he obtenido respuesta. Os dejo aquí algunas de las dudas y conclusiones que les he planteado a la vista de lo que hay publicado de su oportunidad “AYALA 117”, para ver si entre todos podemos poner en claro si merece la pena o no invertir en esta plataforma:


1. ¿PRECIO OBJETIVO ELEVADO?

- Según el escenario previsto, se contempla vender en 580.000 € (a razón de 6.516 €/m2), en base a que como argumentan en el apartado “RESUMEN” consideran que con la obra a realizar “posicionaremos nuestra propiedad en la parte alta del mercado como si fuese obra nueva pero manteniendo un precio final por debajo de ésta y también de la segunda mano reformada, tal y como constatan los testigos de venta (6.681€/m2)”……..pero ¿no sería un error compararse con ese precio de obra nueva en la zona?
Lo que es la vivienda en sí, estoy seguro que con la reforma que se está realizando no tendrá nada que envidiar a una de obra nueva en la zona, pero las zonas comunes (fachada, portal, escaleras) en una obra nueva están actualizadas y tienen unos acabados y calidades en consonancia con las viviendas….en cambio, en esta promoción de Ayala 117 (la visité la semana pasada), las zonas comunes son muy “austeras” por decirlo de algún modo. Por otro lado, las promociones de obra nueva que hay en el distrito y que se venden a esos 6.681 €/m2, cuentan con servicios comunes (piscina, gimnasio, sauna, etc) que suponen un valor añadido y que justifica ese precio por m2 y contra los que Ayala 117 solo podría competir vendiendo la vivienda en un precio por m2 ajustado a lo que se ofrece (¿en torno a los 5.800 €/m2?

2. PORCENTAJE DE INVERSIÓN PRIVALORE SÓLO DEL 24%

- En vuestra web PRIVALORE.es, se expone en varios apartados que “siempre nos mantenemos como el mayor inversor en cada proyecto. De momento, somos los únicos que lo hacemos”, pero la realidad es que por ejemplo en este y otros proyectos (General Díaz Porlier, por ejemplo), el Capital invertido por PRIVALORE después del Crowdfunding es de sólo una cuarta parte del total (24% exactamente)….parece que así figura en el apartado “CUENTAS” de estas 2 oportunidades (¿?)

3. PORCENTAJE COMISIÓN ORDINARIA DEL 50%, PARTICIPANDO PRIVALORE SÓLO EN UN 24% DEL CAPITAL DE INVERSIÓN

- En línea con lo anterior, si el porcentaje de inversión de PRIVALORE en cada proyecto es del 24%, ¿la Comisión Ordinaria sería también del 24% del Resultado del proyecto?... en el apartado “CUENTAS” está calculada al 50% ¿es eso correcto?. Es decir, si los inversores obtenidos a través del Crowdfunding aportan un 76% del capital necesario, ¿no debieran participar en los resultados del proyecto en el mismo Porcentaje?

4. TOTAL COMISIONES COBRADAS POR PRIVALORE (80.275 € CON UNA APORTACIÓN DE 126.000 € = RESULTADO DE EXPLOTACIÓN DIRECTA DEL 64%!!!)

- A parte de la Comisión Ordinaria, entiendo que por lo que se refleja en el apartado “CUENTAS”, PRIVALORE percibe otros 23.461 € en concepto de Gestión (un 5,5 % del valor de tasación Hipotecaria de la vivienda) y a su vez, otros 24.525 de Prefinanciación, que según consta en la estipulación Séptima del Contrato tipo que firmaría con PRIVALORE (el que hay publicado en el apartado DOCUMENTACIÓN) tiene como objeto “compensar el riesgo asumido por dicho Fondo PRIVALORE que ha invertido con carácter previo al Periodo de Captación de Fondos)”.

- En resumen, que el total de las comisiones cobradas por PRIVALORE sería de 32.289 € (Ordinaria) + 23.461 € (Gestión) + 24.525 € (Prefinanciación), es decir, un total de 80.275 €,, lo que supone un Resultado de Explotación Directa del 63,7% (80.275 € / 126.000 € invertidos)…..¿10 veces superior a la Rentabilidad Neta ofrecida al Inversor????


5. IMPUESTOS TRANSMISIÓN

- Reflejan un importe de 11.250 € lo que supone un 3% sobre el importe de venta de la vivienda. El tipo reducido del I.T.P. de la Comunidad de Madrid es del 2% (Decreto Legislativo 1/2010, art. 30)…¿a que se corresponden ese desbarre de 3.750 €?


6. GASTOS DE ESCRITURA

- Por mi actividad, compro, reformo y vendo una media de 6 inmuebles al año en Madrid Capital), los costes de Notaría no debieran de superar los 600 € y los de Registro los 400 €, ambos establecidos por aranceles oficiales fáciles de consultar. Si añadimos 120 € de los costes de una Gestoría (que quizás no sería necesaria), en total tendríamos un coste de 1.120 € contra 3.070 € ¿es un error de publicación de la Oportunidad?…hay una desviación del 200%!!!!!

7. GASTOS CONSTRUCCIÓN

- Como explicaba en el punto anterior, por mi experiencia profesional, una obra con los acabados y calidades de las promovidas por PRIVALORE tendría un coste de ejecución de unos 450 €/m2 (“escenario alcista”). Ese coste sería contratando y ejecutando la obra “oficio a oficio” con la supervisión de un técnico, que tendría un coste para este tipo de obra de unos 5.000 € (igualmente, siendo generoso). En total tendríamos, 450 €/m2 x 89 metros = 40.050 €, más aparte los 5.000 € del técnico, es decir, en total, 45.000 €, contra los 62.385 € que figuran en la “CUENTA” de la oportunidad. Si comparamos ambas cifras, hay un 38% de desviación ¿cómo ejecuta PRIVALORE las obras? ¿Contrata una empresa constructora que se encarga de toda la obra pagando ese SOBRECOSTE del 38%?

8. OTROS GASTOS

- ¿A que se corresponden los 5.605 € en concepto de Impuestos y Tasas? Las tasas relacionadas con la Licencia de obra (Acto Comunicado) serían de aproximadamente 1.500 €….y las de los Permisos de Contenedores a razón de 3,86 € / día…considerando 60 días de obra serían 231,60 €; además, ya se incluyen otros 1.298 € en concepto de “Licencias y Permisos”

- ¿El concepto “Arquitectos” por importe de 2.290 € se podría aclarar?


Sin más, quedo a la espera de sus comentarios.

Muchas gracias por adelantado.

Un saludo.
Nunca hice las cuentas de forma tan precisa, pero la verdad es que si no se quedan con esos márgenes no les puede ser rentable. Hay una parte intangible del negocio que hay que pagar entre todos los proyectos (web, asesores legales, plantilla, etc.)
Por mi parte me fijo en el resultado final al inversor, si es aceptable seguiré con ellos, en caso contrario lo dejo.
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Mensaje antiguo 13-08-2018, 23:11   #9
SSA
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Exclamation Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Está claro que hay unos gastos generales que deben imputar a cada proyecto (web, asesores legales, plantilla, etc.).... Pero un resultado de explotación directa cercano al 64% es más propio de los tiempos de la burbuja inmobiliaria.... Y ya sabemos lo que pasa con las burbujas, perdemos todos.... Sobre todo, los inversores, que además en este caso somos los que mayor porcentaje del proyecto tendríamos (ellos sólo invierten el 24% del capital necesario).

Sí a eso le sumas (o mejor dicho le restas), que el capital que ellos reflejan en las cuentas de la oportunidad pudieran estar sobredimensionados (de ahí viene el análisis), el porcentaje de inversión de Privalore no llegaría ni a un 10%!!!!!

A todo eso, añádele un precio objetivo que pudiera estar desorbitadísimo...por lo que si al final se vende por debajo del objetivo, lo únicos que ganarían serían ellos (la comisión de Gestión y la de Prefinanciación están incluidas en los costes de la oportunidad y NO varían con el resultado).....y de existir una sobredimensión de costes (gastos notariales, obra, etc.) más de lo mismo......
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Mensaje antiguo 14-08-2018, 01:57   #10
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titulo Re: ¿Hay alternativas a Privalore?

Mensaje de SSA
Está claro que hay unos gastos generales que deben imputar a cada proyecto (web, asesores legales, plantilla, etc.).... Pero un resultado de explotación directa cercano al 64% es más propio de los tiempos de la burbuja inmobiliaria.... Y ya sabemos lo que pasa con las burbujas, perdemos todos.... Sobre todo, los inversores, que además en este caso somos los que mayor porcentaje del proyecto tendríamos (ellos sólo invierten el 24% del capital necesario).

Sí a eso le sumas (o mejor dicho le restas), que el capital que ellos reflejan en las cuentas de la oportunidad pudieran estar sobredimensionados (de ahí viene el análisis), el porcentaje de inversión de Privalore no llegaría ni a un 10%!!!!!

A todo eso, añádele un precio objetivo que pudiera estar desorbitadísimo...por lo que si al final se vende por debajo del objetivo, lo únicos que ganarían serían ellos (la comisión de Gestión y la de Prefinanciación están incluidas en los costes de la oportunidad y NO varían con el resultado).....y de existir una sobredimensión de costes (gastos notariales, obra, etc.) más de lo mismo......
Yo he entrado en las 2 oportunidades que has comentado. En mi opinión personal creo que el precio objetivo es elevado, pero es solo mi opinión. A mi al igual que a @hester, si la rentabilidad anual media está por encima del 10-15%, me parece justo que se queden el resto en el concepto que sea. De hecho creo que deben hacerlo, porque si no sacan tajada del pastel, tendré dudas de si pueden dejar colgado en cualquier momento el proyecto.

Entiendo lo que comentas y también comparto que debido al volumen de operaciones que hacen, los precios que tienen tendrán un descuento frente a otro cliente del arquitecto, notario, etc que no sea recurrente.

Hay un supuesto que para mi determinará la seriedad de Privalore. Como en todas las inversiones, alguna saldrá 'rana' y quiero ver como actúa Privalore. De igual modo que quiero que saque un buen margen por su gestión, también me gustaría que arrimara el hombro en proyectos ranas y limite las perdidas de los inversores. Por ejemplo, renunciar a un % razonable del coste de sus servicios.

Si entro en 5 proyectos al año y 1 sale mal, y la media sigue estando entorno al 10% o más de rentabilidad, seguiré en el barco. Si me da la impresión de que ante un proyecto rana se lavan las manos y pillan lo que es suyo y que el resto se apañe, entonces ya veremos.

Yo en tu caso no hubiera escrito el mismo mensaje en 3 posts diferentes. Pero en tu favor diré que me gustaría que Privalore responda a tus dudas, ya que no solo te responderá a ti, si no a todos nosotros e incluso a los que aún no saben que es Privalore y en unos meses podrían ser inversores.
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Última edición por dg1; 14-08-2018 a las 01:59.
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