Nueva plataforma española Urbanitae

¿Alguien que haya trabajado con ellos? ¿Os inspira confianza?

https://urbanitae.com/

Seguramente soy injusto con ellos, pues no los conozco de nada, pero, por mucho CNMV, Banco de España o Confianza online que pongan, a mí me viene a la cabeza Comunitae.

Podrían haber escogido otro nombre.

Hola, en Urbanitae empezamos a operar en abierto el pasado 10 de junio, tras conseguir la licencia de CNMV.
Se invierte en equity, en el capital de la sociedad vehículo que compra el suelo y desarrolla la promoción. Esperamos dar rentabilidades en el entorno del 15% en plazos de 2-3 años. Os animo a investigar y me pongo a vuestra disposición para aclara cualquier duda que os surja.
PD: La coincidencia del nombre con Comunitae es eso, una desafortunada coincidencia. No hay ninguna relación ni de actividad ni de accionistas

He echado un vistazo a la web y al proyecto de "Andrés Obispo"

Entiendo que la promotora debería adjuntar un contrato de compraventa o unas arras para la adquisición del solar.
Y si levanta el dinero y la parte vendedora incrementa el precio del suelo? O si decide no venderlo? El informe de tasación aportado ya lo advierte.

Es importante indicar que el inversor se convierte en co-promotor (con los riesgos que eso conlleva) y que no recibe ningún ingresos hasta que se liquide la SPV estimada en abril de 2021 pero de momento, no hay ni suelo ni licencia.

En un préstamo promotor para la adquisición del solar un banco solía dar creo entre el 50-70% del valor de suelo y el promotor pagaba intereses desde el principio. Esta operación es "bullet", esto es, cobras todo (capital + intereses) al vencimiento y sin certeza sobre la fecha por lo que tu TIR puede bajar. Ideal para el promotor pero mucho riesgo para el inversor.

¿Alguien sabe cómo funciona el tema de las representación de la SPV?
¿1 participación = 1 voto o los inversores no tienen voto?

Yo sólo invertiría en proyectos con licencia de obras concedida aunque la rentabilidad sea menor, luego vienen los retrasos y los lamentos.

Hola, respondemos a sus observaciones/preguntas:
Entiendo que la promotora debería adjuntar un contrato de compraventa o unas arras para la adquisición del solar.
Hemos recogido su sugerencia y ya adjuntamos en la ficha el contrato de arras de la compra del solar para que lo puedan consultar. Estamos totalmente de acuerdo en que es imprescindible tener la compraventa del suelo atada legalmente antes de subir un proyecto a la plataforma, y así lo requerimos en todas las operaciones que nos presentan.

Y si levanta el dinero y la parte vendedora incrementa el precio del suelo? O si decide no venderlo? El informe de tasación aportado ya lo advierte.
En el caso de que el propietario del suelo intentara cambiar las condiciones pactadas de la venta, se aplicarían las penalizaciones legales estipuladas en el contrato de arras y el dinero se reintegraría íntegro al wallet del inversor.

Es importante indicar que el inversor se convierte en co-promotor (con los riesgos que eso conlleva) y que no recibe ningún ingresos hasta que se liquide la SPV estimada en abril de 2021 pero de momento, no hay ni suelo ni licencia.
El inversor, efectivamente, se convierte en promotor de esta promoción, y eso conlleva los riesgos que ya especificamos en el documento de inversión y en el video explicativo. A su vez, la asunción del riesgo de promoción también arroja unas rentabilidades, entendemos, muy interesantes. También, como bien indica, no hay en principio reembolsos planificados hasta que no se liquida la sociedad vehículo, como también explicamos en el video del proyecto y los plazos (estimamos, en el caso de Andrés Obispo, 23 meses).

¿1 participación = 1 voto o los inversores no tienen voto?
El inversor es accionista de la SPV y sus derechos de voto son directamente proporcionales a su participación. Todas las Juntas tendrán la opción de votar de forma telemática y presencial.

¿Alguien sabe cómo funciona el tema de las representación de la SPV?
Las condiciones de inversión vienen explicadas en el contrato de inversión que se ha de aceptar antes de invertir y han sido redactadas y estudiadas por el equipo jurídico de Garrigues, el bufete de abogados con el que colaboramos en todas las operaciones que subimos a la plataforma.

Yo sólo invertiría en proyectos con licencia de obras concedida aunque la rentabilidad sea menor, luego vienen los retrasos y los _lamentos
Nuestra intención es poner a disposición de nuestros inversores distintas tipologías de oportunidades. Hay inversores que buscan proyectos de promoción y obra nueva, otros que buscan cosas más patrimonialistas como locales comerciales en rentabilidad, y otros que buscan algo intermedio, como proyectos de obra nueva ya con licencia. Cada uno tiene sus objetivos de rentabilidad y sus riesgos, pero lo importante en toda inversión es que la correlación del riesgo/rentabilidad tenga sentido.
Específicamente sobre el proyecto de Andrés Obispo y en general sobre los proyectos de promoción de obra nueva, como indica, los plazos de consecución de la licencia dependen de la burocracia municipal y es un riesgo (de plazo) que se asume; según las zonas, puede durar desde pocos meses a más de un año. El proyecto básico se redacta atendiendo a las ordenanzas urbanísticas municipales en vigor y se hacen consultas a los técnicos municipales para asegurar que cumple todos los requisitos. Puede haber retrasos, es uno de los riesgos identificados; pero se ha consultado el tiempo medio que está tardando la Junta Municipal de Distrito y se han estimado los plazos con holgura. La ventaja es que al estar invirtiendo en un activo (el solar) sin deuda, el retraso en la licencia puede afectar algo a la TIR, pero la inversión está respaldada por el valor del activo (el suelo).

Buenas!
Ya que te veo que contestas todo bastante bien, ¿La rentabilidad que aportais se estima en función del creciente auge del mercado inmobiliario o es el precio de venta que se estima para las viviendas a dia de hoy?¿Se estima que si se venden las viviendas antes de terminarlas los inversores reciban el dinero igualmente en menos tiempo?¿Que garantia se tiene sobre el cobro o las perdidas patrimoniales si reventara otra burbuja (el precio de la vivienda esta cerca del maximo del boom, tan solo a un 20%)?

Gracias!

Hola Osids, y gracias a ti por tus preguntas.

¿La rentabilidad que aportáis se estima en función del creciente auge del mercado inmobiliario o es el precio de venta que se estima para las viviendas a dia de hoy?

A la hora de analizar las rentabilidades esperadas que nos envían los promotores somos tremendamente escrupulosos, y nunca jugamos a ciclos: la rentabilidad que hemos estimado está basada en los precios de venta del mercado actual (incluso aplicando un cierto descuento para mayor seguridad). Son precios de hoy, contrastados con promociones cercanas y con el API de la zona que va a comercializar las viviendas. De hecho, dentro de la documentación del proyecto ponemos un listado de testigos de venta similares para que el inversor pueda contrastarlos (lo que haríamos cualquiera a la hora de valorar el comprarnos una casa: buscar casa similares a ver que precio tienen).



Se estima que si se venden las viviendas antes de terminarlas los inversores reciban el dinero igualmente en menos tiempo?

A priori, no. Me explico: Pensamos que la mayor parte de las viviendas se van a pre-vender en paralelo con la tramitación de la licencia, y seguro que antes de terminar la obra. Pero aun habiéndose vendido todas, los inversores únicamente recibirán el dinero cuando se entreguen las viviendas terminadas y se liquide la sociedad. Si esto se adelanta, se devolverá el dinero antes, obviamente.



¿Que garantia se tiene sobre el cobro o las perdidas patrimoniales si reventara otra burbuja (el precio de la vivienda esta cerca del maximo del boom, tan solo a un 20%)?

No hay ninguna garantía sobre el cobro, y el “disclaimer” que ponemos en el footer de la web y en todos los contratos (La inversión en los proyectos publicados en el presente Sitio Web puede conllevar determinados riesgos, tales como, el riesgo de pérdida total o parcial del capital invertido, de no obtener el rendimiento dinerario…) no es solo una imposición del regulador, si no una realidad. Si bien es verdad que la inversión está respaldada por un activo real y tangible, (el suelo y el inmueble a construir) y la posibilidad de que estos pasen a valer cero es altamente improbable.

Es importante explicar que nuestra labor es la de recibir los proyectos de promotores solventes y analizarlos al máximo para ver si “nos creemos o no” sus números. Los números publicados en la plataforma ya han pasado nuestro análisis y pecan de ser conservadores, y no lo contrario. También queremos resaltar nuestra voluntad de ser transparentes, que todo el mundo conozca los riesgos que se asumen, que son los propios de la inversión inmobiliaria, con independencia de que la fórmula de inversión sea vía crowdfunding.

Muchas gracias por todos tus respuestas, de verdad y creo que es la opinión mayoriataria de este foro que deseamos tener plataformas solventes españolas para no tener que invertir en terceros paises, os seguire de cerca y si va bien algun porcentaje de cartera caera

Gracias a vosotros por las preguntas. Nuestro objetivo a la hora de decidir el embarcarnos en montar Urbanitae fue justamente ese: el crear una plataforma española seria y rigurosa. Estamos obsesionados con intentar que siempre se hagan las cosas bien. Estaremos al tanto del foro y las preguntas que podáis ir teniendo para intentar responderlas con agilidad, y sobre todo, con transparencia.

Gracias por subir el contrato de arras.

Habéis presentado el escenario base con sólo 12 meses para la ejecución de la obra (muy poco tiempo) con una estimación de un 35% de beneficio en 24 meses; esto es, un 17,5% anual sin contar con incidencias.

El inversor debe tener en cuenta un escenario conservador con retrasos en la concesión de la licencia (posible); retraso en la ejecución de la obras (posible); un desvío en el presupuesto de ejecución de obra (posible) así como un retraso en la comercialización de las viviendas. El excel es elástico y el problema es que el principal hito en suelo urbano no se ha cumplido, y es que el suelo no tiene licencia. Conozco un caso de un conocido que lleva 5 años esperando una licencia y los intereses del préstamo promotor le comen por los pies. Parecía un negocio redondo hasta que deja de serlo.